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Urbanismo y Vivienda
Tema: Las dificultades que está encontrando el autor de la queja para poder ejecutar unas obras pese a tener una licencia de obras concedida y haber pagado la tasa municipal.
Alcalde de Cáseda
Señor Alcalde:
1. El 20 de febrero de 2024 esta institución recibió un escrito del señor don (…), mediante el que formulaba una queja por la imposibilidad de ejecutar el cierre de su parcela, pese a tener una licencia de obras concedida y haber pagado la tasa municipal, y por la falta de contestación a una instancia.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Cáseda, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
El 19 de marzo de 2024 se recibió el informe remitido, que fue incorporado al expediente.
3. La presente queja es la continuación de la que dio lugar al expediente Q22/1334, que, a su vez, constituyó la continuación de, por un lado, la solicitud de mediación que dio lugar al expediente M22/6 y, por otro, la queja que dio lugar al expediente Q21/1202.
En esencia, la cuestión objeto de todos estos expedientes es la dificultad que su promotor se está encontrando para poder ejecutar unas obras respecto de las que el 22 de abril de 2021 el Ayuntamiento de Cáseda concedió una licencia, que decía lo siguiente:
“Vista la solicitud para la sustitución de la puerta provisional abatible existente en el acceso a la parcela (…) por una puerta metálica corredera para acceso de vehículos y una puerta metálica peatonal y para la realización de un cierre mediante malla de simple torsión en el afrontamiento de la parcela con la calle (…).
Visto el informe del técnico municipal en el que se dispone que ‘en la solicitud presentada no se observan defectos u omisiones respecto al Plan Municipal y otras reglamentos y normativas que impidan la concesión de la licencia de obras solicitada Con anterioridad a la realización del cierre entre la propiedad privada y pública en calle (…) se deberá comprobar por los servicios técnicos del ayuntamiento la adecuación del mismo a la alineación establecida en el Plan Municipal de Cáseda’.
El presupuesto de ejecución material presentado de 3.136,00 euros (tres mil ciento treinta y seis euros) se considera adecuado a efectos al impuesto sobre construcción, instalación y obras.
En virtud de lo anterior y según las facultades que me son conferidas,
RESUELVO
Conceder LICENCIA DE OBRA, en virtud de la solicitud adjunta, previo abono en concepto de ICIO de la cantidad de 125,44 euros (4% de 3.136.00 euros, presupuesto de ejecución de la obra civil) en depositaria municipal.
(…)
Con anterioridad a la realización del cierre entre la propiedad privada y pública en calle (…) se deberá comprobar por los servicios técnicos del ayuntamiento la adecuación del mismo a la alineación establecida en el Plan Municipal de Cáseda” (énfasis añadido).
Atendiendo a este condicionamiento, una vez pagado el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y ejecutada la primera de las obras autorizadas –la sustitución de la puerta–, el 26 de agosto de 2021 el interesado presentó un escrito señalando las coordenadas por las que transcurriría el cierre, las cuales correspondían a la delimitación de su parcela conforme a la información obrante en el Registro de la riqueza territorial de Navarra.
A partir de ese momento surge la controversia que ha dado lugar a todos los expedientes señalados anteriormente, pues el Ayuntamiento señala que, dado que existe una deficiente implantación del catastro en el lugar donde se ubica el inmueble del interesado, las coordenadas que figuran en el mismo no son válidas.
A fin de solucionar esta controversia, esta institución ha promovido diferentes soluciones. En primer lugar, se promovió una mediación entre el promotor de la queja y el Ayuntamiento, negándose éste a tomar parte en la misma (expediente M22/6). Se recomendó entonces al Ayuntamiento, por un lado, proponer él unas coordenadas alternativas y, por otro lado, adoptar las medidas precisas para solventar los supuestos errores existentes en el catastro (expediente M22/1334).
En respuesta a estas recomendaciones, el Ayuntamiento no propuso las coordenadas alternativas señaladas; sin embargo, con base en el artículo 31 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, promovió una modificación de datos básicos del Registro de Riqueza Territorial, respecto de la cual se señala en el informe lo siguiente:
“Al no haberse obtenido el beneplácito de todas las partes implicadas (en total 20 propietarios), el expediente ha quedado archivado, no pueden proseguirse las actuaciones y no puede procederse a la modificación catastral”.
Por tanto, en el momento actual, la situación vuelve a ser la misma que existía previamente a la formulación por parte de esta institución de las recomendaciones señaladas: existe una licencia que autoriza unas obras, pero que está condicionada a la observancia de unos límites que el Ayuntamiento no puede o no quiere facilitar al interesado.
4. Junto a esta cuestión, que podemos considerar la principal, se plantean tres cuestiones anexas:
a) Viendo que el procedimiento de modificación de la información de datos básicos del Registro de Riqueza Territorial había comenzado, el 20 de noviembre de 2023 el interesado presentó una instancia solicitando, entre otras cosas, información sobre el estado de dicho procedimiento, a la que, en el momento de presentación de la queja, todavía no se habría dado respuesta.
b) Como consecuencia de la ejecución de unas construcciones en parcelas próximas al inmueble del interesado, se construyó un muro. Éste cortó el acceso por la vía pública a una parte de su finca, a la que aduce no poder acceder desde el interior de ésta. Asimismo, en dicho muro se colocaron sus contadores de electricidad y, al no contar el muro con drenajes adecuados, cuando llueve se producirían interrupciones en el suministro de electricidad por llenarse de agua dichos contadores.
Por ello, el interesado solicita que se le reestablezca el acceso existente con carácter previo a la construcción del muro, así como que se adopten las medidas precisas para que no se produzcan las interrupciones en el suministro de electricidad.
5. En relación con la cuestión del cierre y las coordenadas por las que éste debe transcurrir, esta institución no termina de comprender la actitud del Ayuntamiento al respecto, puesto que ni acepta que el interesado ejecute las obras de acuerdo con la información actualmente obrante en el Registro de la riqueza territorial de Navarra, que, a su vez, es a priori coincidente con la que figura en el Registro de la Propiedad; ni facilita unas coordenadas alternativas por las que, según su criterio, debería transcurrir el cierre pretendido por el interesado.
En esta situación, no cabe duda de que, amparándose en la licencia y especialmente en la información obrante en el Registro de la Propiedad, que produce efectos vinculantes frente a terceros (artículo 32 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria), el interesado podría llevar a cabo el cierre de su finca conforme a lo previsto en dicho Registro; sin embargo, a fin de evitar problemas futuros con el Ayuntamiento, ha buscado reiteradamente una confirmación por parte de la Entidad local de su conformidad con la propuesta basada en dicha información, a lo que, en opinión de esta institución, aquélla se ha negado injustificadamente alegando una supuesta deficiente implementación del catastro, que, hasta que esta institución así lo recomendó, ni siquiera se había intentado corregir.
Por otro lado, a la vista de lo señalado en el informe, podría incluso considerarse que, pese a haberse iniciado el procedimiento destinado a corregir los supuestos errores en la implantación del catastro, el Ayuntamiento no ha tenido en momento alguno la voluntad real de llevar a cabo dicha corrección, pues señala en su informe que, al no haberse logrado la aceptación de todos los afectados, ha procedido al archivo del expediente, lo que no tiene a priori encaje en el artículo 31 de la Ley Foral 12/2006, que no exige el consentimiento de los afectados para que la Entidad local eleve a la Hacienda Foral de Navarra una propuesta de modificación gráfica de la información obrante en el Registro de la riqueza territorial de Navarra, siendo suficiente para ello que la Entidad local forme la convicción indubitada de la existencia de un error en la representación gráfica de determinadas parcelas o unidades inmobiliarias (apartado 10 del artículo 31), convicción a la que, según se colige de los diversos informes remitidos a esta institución con ocasión de los expedientes antes referidos, el Ayuntamiento de Cáseda ya habría llegado hace tiempo, como demuestra el hecho de que, como consecuencia de ello, no autorice al interesado a ejecutar el cierre por las coordenadas que reconoce dicho Registro.
Por todo ello, dado que, aunque resolvería el fondo del asunto de forma definitiva, promover de nuevo un procedimiento destinado a corregir los errores supuestamente existentes en la implementación del catastro no haría sino prolongar la situación durante meses, esta institución estima oportuno recomendar al Ayuntamiento de Cáseda que, de una vez por todas, señale al interesado las coordenadas por las que, a su juicio, debería transcurrir el cierre.
6. En relación con la falta de respuesta a la instancia presentada por el interesado solicitando, entre otras cosas, información sobre el estado del procedimiento de modificación de la información catastral, esta institución estima que, sin perjuicio de que dicho procedimiento se haya archivado, de acuerdo con lo previsto en los artículos 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, 318 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración local de Navarra, 8 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de ordenación del territorio y urbanismo, y 41 de la Ley Foral 5/2018, de 17 de mayo, de Transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno, la Entidad local debería haber atendido de forma expresa la instancia en el plazo normativamente previsto para ello, no resultando admisible una actitud pasiva como la adoptada por aquélla.
Por ello, esta institución estima oportuno recordar al Ayuntamiento de Cáseda su deber legal de atender en tiempo y forma las instancias de la ciudadanía, así como recomendarle que dé respuesta a la instancia presentada por el interesado el 20 de noviembre de 2023.
7. En relación con las cuestiones relativas al muro, a la vista de la información obrante en el expediente, se plantean dos versiones contradictorias sobre una misma realidad fáctica.
Por un lado, el interesado señala que, al haberse bloqueado el acceso existente con carácter previo a la construcción del muro, no puede acceder a parte de su finca, lo que el Ayuntamiento niega, señalando lo siguiente:
“Por otro lado, cabe pronunciarse sobre su solicitud de restablecimiento del camino que transcurre por su finca hasta la calle (…). En el año 1990 aproximadamente, se realizó una modificación del Plan Municipal de Cáseda, con motivo de la construcción de (…) de 22 viviendas. En el Estudio de Detalle de esa modificación se aprueba un acceso peatonal y rodado para la finca urbana (…); finca sobre la que el titular tenía prohibido el paso de la finca original de forma histórica.
Por ello el mencionado propietario, que luego la transmitió a su hija (…), se hizo un acceso por la calle (…), por terreno municipal en su día. Con el acceso nuevo, mucho más llano, cercano a carretera, etc. el propietario se quedó muy satisfecho, ya que una reivindicación histórica se solucionó sin ninguna aportación económica. De hecho, la casa construida después (…) se realizó con ese único acceso de camiones de obra, etc. por el vial nuevo, (…).
Actualmente el muro construido por el Ayuntamiento no impide el acceso al mantenimiento de su parcela, ya que lo puede hacer desde su vivienda y el acceso hormigonado por el Ayuntamiento” (énfasis añadido).
Por otro lado, el interesado señala que, al no contar con drenajes, cuando llueve los contadores eléctricos de su vivienda ubicados en el muro se llenan de agua, lo que causa interrupciones en el suministro eléctrico. El Ayuntamiento niega que el muro no cuente con los drenajes necesarios, señalando lo siguiente:
“Debe señalarse que el muro está muy bien construido y con un mantenimiento óptimo No se observa en el mismo ningún problema de humedades por tener su drenaje correspondiente” (énfasis añadido).
8. A efectos de resolver estas dos cuestiones, se debe comenzar señalando que, como en todo procedimiento contradictorio, existiendo dos versiones dispares sobre una realidad fáctica, es preciso examinar los elementos de prueba existentes para determinar cuál de dichas versiones refleja con mayor precisión qué es lo que efectivamente sucede o ha sucedido.
A este respecto cabe apuntar que cuanto señala el interesado sobre estas dos cuestiones ya lo sostuvo en el expediente Q22/1334, por lo que existe una concordancia en el relato sobre la identidad, extensión y alcance de los dos problemas.
Asimismo, en sentido estricto, no existe elemento de prueba alguna que niegue cuanto señala el interesado sobre estas cuestiones.
Así, el Ayuntamiento señala que el interesado sí tendría acceso a la zona de la finca por dentro de ésta, algo que, con carácter general, éste no niega, pero sí matiza, pues señala que, por la diferencia de altura, el acceso existente no puede ser utilizado por la maquinaria especial necesaria para el mantenimiento del talud sobre el que se asienta la vivienda.
Del mismo modo, el Ayuntamiento señala que el muro no cuenta con ningún problema de humedades por contar con los drenajes correspondientes; sin embargo, a la vista del material fotográfico aportado por el interesado, sí se aprecian decoloraciones propias de la humedad en el muro en cuestión, especialmente en la zona en la que se encuentran los contadores eléctricos de la vivienda del mismo. Asimismo, no parece que el interesado se haya inventado que existen unas humedades y, como consecuencia de ellas, está experimentando problemas en el suministro eléctrico, especialmente cuando este relato resulta verosímil y se mantiene de forma inalterada durante la tramitación de diversos expedientes.
Por todo ello, esta institución estima oportuno sugerir al Ayuntamiento que adopte las medidas precisas para posibilitar que el interesado pueda acceder con la maquinaria especial necesaria para el mantenimiento del talud sobre el que se asienta la vivienda por el acceso existente con carácter previo a la construcción del muro objeto de controversia.
Asimismo, esta institución estima también oportuno sugerir al Ayuntamiento que adopte las medidas precisas para mejorar el drenaje del muro e impedir que la humedad que se acumula en el mismo afecte al contador eléctrico del interesado.
9. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Recordar al Ayuntamiento de Cáseda su deber legal de atender en tiempo y forma los escritos de la ciudadanía solicitando información sobre el estado de tramitación de un procedimiento administrativo.
b) Recomendar al Ayuntamiento de Cáseda que responda al escrito presentado por el interesado el 20 de noviembre de 2023 solicitando, entre otras cosas, información sobre el estado de tramitación del expediente correspondiente a la actualización de la información catastral.
c) Recomendar al Ayuntamiento de Cáseda que facilite al interesado las coordenadas por las que a su juicio debe transcurrir el cierre objeto de controversia.
d) Sugerir al Ayuntamiento de Cáseda que adopte las medidas precisas para posibilitar que el interesado pueda acceder con la maquinaria especial necesaria para el mantenimiento del talud sobre el que se asienta la vivienda por el acceso existente con carácter previo a la construcción del muro objeto de controversia.
e) Sugerir al Ayuntamiento de Cáseda que adopte las medidas precisas para mejorar el drenaje del muro e impedir que la humedad que se acumula en el mismo afecte al contador eléctrico del interesado.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Cáseda informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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