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Urbanismo y Vivienda
Tema: La inactividad del Ayuntamiento de Cintruénigo ante el riesgo de derrumbe de la pared del inmueble colindante al autor de la queja.
Alcalde de Cintruénigo
Señor Alcalde:
1. El 12 de mayo de 2025 esta institución recibió un escrito del señor don (…), mediante el que formulaba una queja por el grave riesgo de derrumbe de la pared de un inmueble colindante.
En dicho escrito exponía que:
a) La pared de un inmueble que da a su patio corre grave riesgo de derrumbe.
b) Dicho inmueble seguiría constando en los registros como propiedad de una persona que falleció hace años.
c) Dado que constaba como garantía de pago de un servicio de atención residencial, el inmueble podría ser propiedad de la Administración Foral de Navarra.
d) Habiendo informado al Ayuntamiento de Cintruénigo sobre la situación del inmueble, aquel se habría limitado a indicarle que reparase la pared por su cuenta y a facilitarle un número de teléfono del Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Cintruénigo y al Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo, solicitando que informaran sobre la cuestión suscitada.
El 10 de junio de 2025 se recibió el informe remitido por el Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo, en el que se exponía lo siguiente:
“Dicha vivienda era propiedad de un matrimonio formado por doña (…) y don (…), que ocuparon plaza en el servicio residencial de personas mayores y ambos, durante su estancia, generaron deuda por la que se han tramitado sendos expedientes de reclamación.
Hay que hacer constar que la Agencia Navarra de Autonomía y Desarrollo de las Personas (ANADP), como acreedora, no tiene ningún derecho de propiedad y, en consecuencia, obligación alguna, sobre los bienes inmuebles de doña (…) y de don (…).
Doña (…) (fallecida ….) y don (…) (fallecido….), durante su estancia residencial, en un centro de personas mayores, generaron una deuda con esta Agencia que fueron reclamadas mediante las correspondientes resoluciones de la Directora Gerente de la Agencia Navarra para la Autonomía y Desarrollo de las Personas, primero contra los bienes de la herencia yacente de doña (…) (Resolución 1643/2021 de 25 de febrero) y posteriormente, frente a los bienes de la herencia Yacente de don (…) (Resolución 6905/2024 de 6 de septiembre), en aplicación de la Ley Foral 17/2000, de 29 de diciembre, reguladora de la aportación económica de los usuarios a la financiación de los servicios por estancia en centros para la Tercera Edad.
Doña (…) y don (…) son deudores de la Agencia Navarra para la Autonomía y Desarrollo de las Personas, que solo es competente en la reclamación de la deuda residencial en periodo voluntario. En el caso que nos ocupa, una vez que concluyó el periodo de pago voluntario, sin haber hecho efectivo el mismo, la deuda de doña (…) fue trasladada, concretamente el 21/01/2022, a la Sección de Recaudación de la Hacienda Foral para que continuase con el procedimiento. En relación a la deuda de don (…), en este momento se están realizando todas las operaciones conducentes al traslado del expediente a Recaudación Ejecutiva.
A partir del traslado del expediente al Servicio de Recaudación Ejecutiva, este órgano de gestión carece de información de la situación del mismo.
La ejecución, embargo y, en su caso, posterior subasta de inmueble es competencia del Servicio de Recaudación de la Hacienda Foral (Departamento de Economía y Hacienda)”.
El 4 de agosto de 2025 se recibió el informe remitido por el Ayuntamiento de Cintruénigo, en el que se señala lo siguiente:
“En marzo de este año recibimos una queja/solicitud en relación al estado de la pared de la casa anexa a la suya. Viendo la titularidad de la vivienda, de una persona fallecida hace bastante tiempo y el peligro que corría le sugerimos que reparase él la pared porque el expediente se podía alargar bastante. Nos dijo que la vivienda podría estar a nombre del Gobierno de Navarra debido a la estancia en la residencia de sus antiguos titulares, cosa que no pudimos comprobar porque en catastro sigue a nombre de la persona fallecida. Pero al decirnos eso, también le sugerimos que se pusiera en contacto con Derechos Sociales para que se informara y ver si le podían dar una solución.
Este tipo de expedientes son complicados de resolver ya que no tenemos a quien requerir su reparación y se pueden alargar años, de hecho, nos pasa con otros parecidos que tenemos en la localidad, que siguen sin resolverse... pero no por voluntad de este ayuntamiento. De todos modos, continuaremos intentando resolverlos”.
3. Como ha quedado reflejado, la cuestión objeto de queja es el estado en que se encuentra un inmueble sito en Cintruénigo.
El interesado, cuya vivienda comparte patio con dicho inmueble, comunicó al Ayuntamiento de Cintruénigo la situación y éste, al ver que los propietarios teóricos del inmueble eran unas personas fallecidas, le sugirió que, teniendo en cuenta el riesgo existente, asumiera él la reparación de la pared del edificio que da al patio.
Asimismo, al tener conocimiento del hecho de que la vivienda podía ser ahora propiedad de la Administración Foral de Navarra, el Ayuntamiento de Cintruénigo le facilitó el número de teléfono del Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo.
4. El artículo 85 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, establece que los propietarios de terrenos y construcciones tienen, entre otros, el deber de mantener “los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien”.
En línea con ello, el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 establece lo siguiente:
“1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, podrá dictar órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación y del deber de adaptación al ambiente establecidos en los artículos 85 y 86 de esta ley foral.
2. Las órdenes de ejecución deberán detallar con precisión las obras a ejecutar y el plazo para realizarlas; durante dicho plazo, los propietarios podrán proponer alternativas técnicas, instar razonadamente una prórroga, así como solicitar las ayudas económicas a las que tenga derecho.
3. El incumplimiento de una orden de ejecución faculta al Ayuntamiento para proceder a su ejecución subsidiaria, o para imponer multas coercitivas, hasta doce sucesivas por períodos de un mes y en cuantía de 600 a 6.000 euros, hasta el límite del deber legal de conservación. En todo caso, transcurrido el plazo de cumplimiento voluntario derivado de la última multa coercitiva impuesta, la Administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente las obras ordenadas, con cargo al obligado” (énfasis añadido).
Asimismo, en relación con los inmuebles en estado ruinoso, el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 prevé lo siguiente:
“1. Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará esta situación y adoptará, previa audiencia del propietario y de los moradores y, en su caso, de conformidad con las previsiones del planeamiento, las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceras personas.
2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
3. Si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará éste a costa del obligado.
4. Si existiere urgencia y peligro en la demora, el Alcalde, bajo su responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceras personas.
5. Las edificaciones declaradas en ruina deberán ser sustituidas o rehabilitadas conforme a las previsiones del planeamiento en el plazo establecido por éste.
Agotados dichos plazos sin que el particular solicite licencia para la actuación correspondiente, la Administración sancionará el retraso con arreglo a esta ley foral” (énfasis añadido).
5. En el caso que nos ocupa, resulta pacífico que el interesado comunicó al Ayuntamiento de Cintruénigo que un inmueble presentada signos de desgaste estructural y, por ende, podía existir el riesgo de derrumbe.
Ante ello, no consta siquiera que el Ayuntamiento de Cintruénigo girase una visita al lugar e inspeccionase al menos exteriormente dicho inmueble.
Lógicamente, dado que no consta una inspección, de la información obrante en el expediente tampoco se desprende que se hayan realizado ninguna de las actuaciones previstas en los artículos 197 y 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, i.e., ni consta que se haya dirigido una orden de ejecución a la herencia yacente o a los herederos de los antiguos propietarios del inmueble, ni que, pudiendo existir un peligro inminente de derrumbe, se hayan promovido las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los vecinos que vivan o transiten por las inmediaciones de dicho inmueble.
Por el contrario, sí consta que se le sugirió al promotor de la queja que realizase él los trabajos tendentes a asegurar la integridad física de una de las paredes del inmueble, lo que no solamente no tiene encaje en el Decreto Foral Legislativo 1/2017, que, como se ha señalado, impone esa carga a los propietarios o, llegado el caso, a la Entidad Local a costa de aquellos, sino que, además, resulta absolutamente contrario a la legalidad vigente, pues se estaría instando a un particular a intervenir sobre un bien ajeno, lo que podría deparar responsabilidades de índole civil y penal.
6. Por otro lado, tiene razón el Ayuntamiento de Cintruénigo al señalar que, por desgracia, la situación existente en el presente caso es habitual y su solución tiende a ser compleja, ya que, en último término, el responsable del mantenimiento de un inmueble es su propietario y, tras el fallecimiento de éste, la identificación de sus herederos puede prolongarse en el tiempo.
Ello no ocurre porque la normativa aplicable no prevea cada una de las situaciones que pueden darse durante la sucesión mortis causa, sino porque la articulación de los mecanismos previstos tiende necesariamente a prolongarse en el tiempo.
Así, e.g., en una situación como la presente, al abrir la sucesión de los titulares del inmueble, éste habrá pasado a formar parte de la masa relicta compuesta por sus activos y pasivos, encontrándose entre estos últimos la deuda con el Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo.
Bien sea porque los sucesores no han aceptado la herencia, bien sea porque no existen parientes supérstites llamados a ello, sería la Administración de la Comunidad Foral de Navarra la llamada a suceder, lo que, a su vez, no solamente requiere que aquélla tenga conocimiento de su posible condición de sucesor ex lege, sino también la tramitación de un procedimiento a tal fin, el cual se contempla en el Decreto Foral 166/1998, de 1 de julio, por el que se establece el régimen administrativo aplicable a la sucesión legal en favor de la Comunidad Foral.
Todo ello guarda relación con el derecho de propiedad sobre el inmueble, lo cual es relevante de cara a determinar quién es en último término el obligado a mantener aquel en los términos previstos en el artículo 85 del Decreto Foral Legislativo 1/2017; sin embargo, ello no enerva la obligación del Ayuntamiento a promover la orden de ejecución o la declaración de ruina previstos en los artículos 197 y 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, puesto que mientras no se produzca la sucesión, dichas actuaciones pueden dirigirse contra la herencia yacente, como ha hecho el Departamento de Derechos Sociales, Economía Social y Empleo de cara a reclamar los importes adeudados por los antiguos titulares del inmueble.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Cintruénigo que, de conformidad con lo previsto en el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, promueva la adopción de las medidas necesarias para asegurar la integridad física del inmueble objeto de la queja por parte de sus actuales propietarios (sucesores de los titulares del mismo ya fallecidos o la herencia yacente de estos) y, en su defecto, ejecute de forma subsidiaria dichas medidas.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Cintruénigo informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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