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Justizia
Gaia: La disconformidad de la autora de la queja con la respuesta del Colegio de Administradores de Fincas ante determinados incumplimientos de la administradora de la comunidad de propietarios de la que forma parte.
Presidente del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Navarra
Señor Presidente:
1. El 24 de febrero de 2025 esta institución recibió un escrito de la señora doña (…) mediante el que formulaba una queja por la falta de solución al incumplimiento de las obligaciones de transparencia por parte de unas administradoras de fincas.
En dicho escrito exponía que:
a) El 2 de enero de 2025 remitió un correo electrónico al Colegio de Administradores de Fincas, en el que señalaba lo siguiente:
“Me pongo en contacto con ustedes para poner en antecedentes la falta de cumplimiento de las funciones de la Administradora de nuestra finca de vecinos situada en Avd. Santa Ana (…) de Tudela (Navarra), (…) con nº de colegiada (…) o su hermana (…) con nº de colegiada (…).
Soy propietaria desde 2019 de un piso de ese edificio y desde entonces, nunca hemos recibido un acta, realizado ninguna reunión de vecinos, recibido ningún estado de la situación financiera de la comunidad, estatutos de la comunidad, etc. informaciones y documentos que por mi parte y la de mi marido hemos solicitado reiteradamente a la administradora tanto vía email, como presencial en sus oficinas, obteniendo como respuesta que ya lo mandaría y nunca ha sido así.
Me gustaría que desde el colegio se haga solicitud de toda esta documentación desde la anualidad 2019, y se nos comunique si se ha producido alguna irregularidad desde entonces o incluso desde antes, esperando que podamos libremente en la comunidad, decidir si queremos seguir con esa administradora de fincas o cambiar, ya que es algo que se está haciendo imposible”.
b) En respuesta a dicho correo electrónico, el 29 de enero de 2025 recibió un correo electrónico, en el que se señalaba lo siguiente:
“He hablado en dos ocasiones con (…), quedó en hablar con su hermana y volví a hablar con posterioridad a hacerlo.
El presidente de la Comunidad que es (…), es conocedor de la información de la Comunidad, puedes contactar con él, que es la figura que convoca la Junta de Propietarios y representante legal de la Comunidad. Él es conocedor de tu interés en celebrar la Asamblea y espera tu contacto.
Otra posibilidad es solicitar el 25% de propietarios una Asamblea tal y como contempla el artículo 16 de la LPH.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”.
c) Está disconforme con esta respuesta, pues no le facilitan la información solicitada. Asimismo, se siente desamparada ante la situación existente.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Colegio de Administradores de Fincas, solicitándole que informara sobre la cuestión planteada.
El 20 de marzo de 2025 se recibió el informe remitido, en el que se expone lo siguiente:
“Acusamos recibo de su escrito y a tenor del contenido del mismo, le trasladamos que este Colegio de Administradores de Fincas de Navarra, se ha basado para la respuesta enviada a la propietaria de la Comunidad de Propietarios Avda. Santa Ana (…) de Tudela, Dña. (…), en el artículo 16, de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto en el 16.1 y 16.2 de la citada LPH.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. (…)
En este caso, el Presidente de la citada Comunidad, D. (…), es quien convoca la Junta de Propietarios a tenor del citado artículo 16 de la LPH y en su defecto la cuarta parte de propietarios que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Los propietarios pueden convocar la junta si cumplen con los requisitos del artículo 16 LPH. Sin embargo, existe debate sobre si deben solicitar primero la convocatoria al presidente o si pueden hacerlo directamente.
Ejemplos de sentencias sobre este punto:
Este Colegio no tiene conocimiento de que las administradoras colegiadas (…) y (…) se hayan negado a la petición del Presidente de la Comunidad a preparar la convocatoria de la reunión o haya sido solicitada por la cuarta parte de los propietarios”.
3. Entre los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, el artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, identifica al administrador (apartado 1), añadiendo que este cargo “podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico” (apartado 6).
A su vez, el artículo 20 de la Ley 49/1960 establece las funciones del administrador del siguiente modo:
“Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta” (énfasis añadido).
4. El artículo 3 de la Ley Foral 3/1998, de 6 de abril, de colegios profesionales de Navarra, establece lo siguiente:
“1. Son fines esenciales de los Colegios Profesionales de Navarra, representar y defender la respectiva profesión y los intereses profesionales de los colegiados, en congruencia con los intereses generales de la sociedad, y ordenar, en su respectivo ámbito y dentro del marco legal establecido, el ejercicio de la profesión, todo ello sin perjuicio de la competencia de las Administraciones Públicas de Navarra, por razón de empleo del personal a su servicio. Además, tenderán a la consecución de los fines siguientes:
a) Velar por el adecuado nivel de calidad de las prestaciones profesionales de los colegiados.
b) Asegurar que la actividad de sus colegiados se someta, en todo caso, a las normas deontológicas de la profesión y a las requeridas por la sociedad a la que sirven.
c) Velar por la adecuada satisfacción de los intereses generales relacionados con el ejercicio de la respectiva profesión.
d) Colaborar con las Administraciones Públicas de Navarra en el ejercicio de sus funciones en los términos previstos en esta Ley Foral.
2. Para el cumplimiento de sus fines, los Colegios Profesionales ejercerán las siguientes funciones:
a) Asegurar el respeto de los derechos e intereses de los ciudadanos en sus relaciones con los profesionales, velando por la ética profesional y ejerciendo la potestad disciplinaria;
b) Participar en los órganos consultivos y en los procesos de selección de personal, en los casos en que así se les requiera por las Administraciones Públicas de Navarra.
c) Organizar actividades y servicios comunes de carácter profesional, asistencial y cultural de interés para los colegiados, abierto para el intercambio de experiencias y conocimientos entre profesionales con independencia de su colegiación, y promover la formación profesional permanente.
d) Evitar el intrusismo y la competencia desleal entre profesionales, mediante el ejercicio de las acciones previstas por el ordenamiento jurídico.
e) Intervenir, por vía de mediación o arbitraje, en los conflictos profesionales que se susciten entre colegiados o de éstos con terceros, cuando así lo soliciten las partes implicadas.
f) Encargarse del cobro de las percepciones, remuneraciones u honorarios profesionales, a petición de los colegiados y en las condiciones en que se determinen en los estatutos de cada Colegio y emitir informe en los procesos judiciales y en los procedimientos administrativos en los que se discutan cuestiones relativas a honorarios profesionales, cuando se les requiera para ello.
g) Aprobar sus presupuestos y regular y fijar las aportaciones de sus colegiados.
h) Visar los trabajos profesionales en los casos y con el contenido que proceda conforme a la normativa vigente.
i) Informar los proyectos normativos de la Comunidad Foral relativos a las funciones, ámbitos, honorarios, las incompatibilidades de los miembros de sus órganos de gobierno, cursos de formación o especialización y diplomas que afecten a la respectiva profesión.
j) Todas las demás funciones amparadas por la ley, que tiendan a la defensa de los intereses profesionales y al cumplimiento de los objetivos colegiales” (énfasis añadido).
Por otro lado, el Código Deontológico del Administrador de Fincas establece en su artículo 1 que el Administrador de Fincas colegiado “está obligado a comportarse en el ejercicio de su profesión de acuerdo a los principios de buena fe, honestidad, confidencialidad, diligencia, independencia, responsabilidad y transparencia”. Asimismo, en el artículo 2.1 se dispone que, en el marco de las relaciones con sus clientes, el Administrador de Fincas colegiado buscará “proteger y promover los intereses legítimos de sus mandantes” [apartado a)], así como “esforzarse por eliminar dentro de las fincas que gestione, toda práctica susceptible de causar perjuicios a sus propietarios o a terceros” [apartado b)] y “ejercer su actividad con la debida transparencia” [apartado e)].
Asimismo, el artículo 9.1.a) del Código Deontológico del Administrador de Fincas determina que constituirá una infracción leve el “el retraso injustificado en el cumplimiento de cualquiera de sus deberes profesionales o colegiales descritos en el Capítulo I, que cause un perjuicio real a clientes o terceros”.
5. Teniendo en cuenta esta normativa, esta institución estima que, si bien resulta incuestionable que no corresponde al administrador la convocatoria de la junta de propietarios (artículo 16 de la Ley 49/1960), sí le correspondería custodiar la documentación de la comunidad de propietarios, así como tener dicha documentación a disposición de los propietarios.
Por ello, esta institución considera que, ante el requerimiento por parte de la interesada de la documentación de la comunidad de propietarios de la que forma parte, no cabe que las administradoras asuman un papel pasivo, ni que remitan a la interesada a solicitar dicha documentación a un tercero, pues corresponde a ellas custodiar la documentación de la comunidad y tenerla a disposición de sus integrantes.
6. Teniendo esto en cuenta, esta institución estima que, aunque en el correo electrónico de 2 de enero de 2025 se haga referencia a una irregularidad no atribuible a las administradoras –la falta de convocatoria de la junta de propietarios desde hace años–, también se hace referencia a otra conducta –la falta de acceso a la documentación de la comunidad–, que, de acuerdo con el artículo 20 de la Ley 49/1960, sí correspondería a las administradoras y que, por tanto, a la vista de lo señalado en el correo electrónico, no solamente cabría investigar por si pudiera constituir una infracción del Código Deontológico del Administrador de Fincas, sino que, además, en cuanto viene a plantearse, por un lado, una cuestión vinculada a un derecho reconocido a la interesada en el ordenamiento jurídico y, por otro lado, un conflicto de la interesada con dos administradoras colegiadas, debería haber dado lugar a una intervención del Colegio de Administradores de Fincas tendente a asegurar el derecho de la interesada al acceso a la documentación de la comunidad custodiada por las administradoras o, en su defecto, a una intervención en el conflicto de cara a su solución autocompositiva o heterocompositiva.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Colegio de Administradores de Fincas que inste a las colegiadas objeto de la queja a facilitar a la interesada la documentación de la comunidad de propietarios de la que forma parte.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Colegio de Administradores de Fincas informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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