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Hirigintza eta Etxebizitza
Gaia: La falta de adopción de medidas ante el mal estado de una parcela colindante a la finca de la autora de la queja.
Alcaldesa de Carcastillo
Señora Alcaldesa:
1. El 27 de enero de 2025 esta institución recibió un escrito de la señora doña (…), mediante el que formulaba una queja por la falta de adopción de medidas ante el estado de una parcela colindante.
En dicho escrito exponía que:
a) Su padre es propietario de una finca en Carcastillo.
b) La parcela colindante a la de su padre no se encuentra en unas condiciones adecuadas, lo que causa perjuicios al resto de vecinos.
c) Habiendo hablado con uno de los propietarios de la parcela, éste le indicó que no se harían cargo de los gastos de limpieza y mantenimiento de la parcela.
d) No obstante, le dio permiso para entrar y limpiar la parcela, lo que hizo en una ocasión, pero no ha vuelto a hacer, ya que piensa que no es su responsabilidad hacerse cargo de la limpieza y mantenimiento de una parcela que no es suya.
e) Presentó una instancia ante el Ayuntamiento de Carcastillo denunciando la situación en que se encuentra la parcela y solicitando su limpieza.
f) Dicha instancia no había sido todavía respondida por el Ayuntamiento de Carcastillo.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Carcastillo, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
El 6 de febrero de 2025 se recibió el informe remitido, en el que se señalaba lo siguiente:
“1.- Que la parcela 403 del polígono 2, como dice la reclamante es una parcela que no tiene salida a la calle porque esta tapiada, además de ser una parcela de cuyos herederos no han realizado la aceptación de herencia por lo cual existe problema para identificar a los actuales herederos.
2.- Que es deber municipal el de actuar en protección de la legalidad urbanística vigente. Pero a ello está unido el deber el los propietarios de mantenerlos en óptimas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo de los artículos 85.1.b) y 198 del Decreto Foral 1/2017 de 26 de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Por este motivo el Ayuntamiento va a requerir a los propietarios catastrales la limpieza de la parcela 403 del polígono
2.- De todas las formas según nuestro Código Civil, la demandante tiene derecho de cortar las ramas que entren en su propiedad y su vecino deberá responder de los daños y perjuicios que causen dichas plantaciones. Se trata de un procedimiento civil y por tanto, estamos hablando de una demanda y no de una denuncia, reservada para procedimientos civiles y administrativos. Como bien dice la demandante tendría que acudir al Juzgado de Paz para tratar de solucionar este problema con sus vecinos.”
3. A la vista del contenido de este informe, dado que se iba a requerir a los propietarios del terreno el cumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación previstos en el artículo 85 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, el 11 de febrero de 2025 esta institución consideró que la cuestión objeto de controversia se encontraba en vías de solución, por lo que puso fin a su intervención en el asunto.
4. El 24 de junio de 2025 esta institución recibió un nuevo escrito de la interesada, en el que exponía que el 10 de abril de 2025 el Ayuntamiento de Carcastillo había emitido un bando, pero los propietarios de la parcela seguían sin realizar las labores debidas de mantenimiento y conservación de la parcela.
A dicho escrito adjuntaba un reportaje fotográfico de la parcela objeto de controversia.
5. Seguidamente, esta institución se volvió a dirigir al Ayuntamiento de Carcastillo, solicitando que informara sobre la cuestión planteada.
El 27 de agosto de 2025 se recibió el informe remitido, en el que se señala lo siguiente:
“1.- Que este Ayuntamiento ya ha realizado los tramites que puede dentro de su competencia para poder solucionar este problema, a pesar del problema que existe en dicha parcela ya que como le dije en el escrito anterior al no haber aceptación de herencia, no existe una identificación clara de cuáles pueden ser los actuales herederos.
2.- Que esta parcela no tiene ningún peligro que haga necesario la actuación del Ayuntamiento en la misma, ya que no es una parcela en estado de ruina que ocasione peligro para los viandantes, por lo cual este Ayuntamiento no puede ocupar ni invadir una propiedad privada.
3.- Que como ya le dije, la demandante tiene el derecho de cortar las ramas que entran en su propiedad y hacer responsable a sus vecinos de los daños y perjuicios que le ocasionen, a través de un procedimiento civil mediante una demanda en el Juzgado de Paz”.
6. A efectos de resolver la presente queja se debe comenzar señalando que si bien la cuestión objeto de la queja tiene una vertiente eminentemente civil, de la cual podrán conocer los órganos judiciales competentes, también presenta una vertiente administrativa, ya que el artículo 85.1.b) del Decreto Foral Legislativo 1/2017 establece que los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones tienen el deber de mantener estos “en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien”.
En línea con ello, el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 prevé que:
a) Las Entidades locales ex officio o a instancia de un interesado pueden dictar ordenes de ejecución que obliguen a los propietarios a realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 85 (apartado 1); y,
b) En caso de incumplimiento de estas órdenes, la Entidad local puede ejecutarlas subsidiariamente o imponer multas coercitivas, tras las cuales, la Administración actuante estará obligada a ejecutar subsidiariamente las obras ordenadas, con cargo al propietario (apartado 3).
7. En el caso que nos ocupa, tal y como evidencia el reportaje fotográfico aportado por la interesada, la parcela objeto de controversia se encuentra en un estado de abandono absoluto que puede acarrear un riesgo de insalubridad, así como causar perjuicios a los propietarios de las fincas colindantes.
Por ello, tal y como vino a reconocer el Ayuntamiento en su escrito de 6 de febrero de 2025, los propietarios de la parcela objeto de la queja estarían incumpliendo el artículo 85 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, por lo que correspondería adoptar las ordenes de ejecución previstas en el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017.
A este respecto, el Ayuntamiento viene a defender que no puede adoptar estas órdenes de ejecución, ya que, por un lado, resulta complicado identificar quiénes son los propietarios de la parcela y, por otro lado, no es una parcela en estado de ruina que ocasione peligro para los viandantes.
En opinión de esta institución, esta argumentación no puede prosperar, ya que:
a) Aunque pueden tener una relación, las ordenes de ejecución y la ruina de un inmueble son cuestiones diferentes, como evidencia que las primeras se regulen en el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, mientras que la declaración de la segunda se contempla en el artículo 199 del Decreto Foral Legislativo 1/2017.
b) No es el peligro para los viandantes el único motivo por el que se pueden adoptar las ordenes de ejecución, bastando para ello el incumplimiento de los deberes previstos en el artículo 85 y 86 del Decreto Foral Legislativo 1/2017.
c) Con independencia de cuál sea el estado de la herencia de la que la parcela formase parte, resulta incuestionable que, desde una perspectiva jurídica, hay responsables de su mantenimiento frente a lo que se puede dirigir la Entidad local.
Así, e.g., al menos uno de los herederos y propietarios de la parcela es conocido –tal y como señala en su escrito de queja, la interesada habló con él y éste señaló que él y el resto de propietarios no iban a hacer nada en la parcela–, siendo, como es sabido, su responsabilidad solidaria e ilimitada respecto a terceros.
Asimismo, incluso si los herederos no hubieran todavía formalizado su aceptación de la herencia, ésta se encontraría yacente, pudiendo la Administración dirigirse contra ésta.
Finalmente, si todos los posibles herederos hubieran renunciado a la herencia, ésta correspondería actual o potencialmente a la Administración de la Comunidad Foral de Navarra (ley 304 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, y Decreto Foral 166/1988, de 1 de julio, por el que se establece el régimen administrativo aplicable a la sucesión legal a favor de la Comunidad Foral de Navarra), por lo que cabría dirigirse contra ésta.
Por ello, esta institución estima que a la vista del estado en que se encuentra la parcela objeto de controversia, sería conveniente que se adoptaran las ordenes de ejecución previstas en el artículo 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 y, en caso de que éstas no fueran atendidas, se ejecutaran subsidiariamente los trabajos necesarios para asegurar la seguridad y salubridad de la parcela por la Entidad local.
8. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Ayuntamiento de Carcastillo que, de acuerdo con lo previsto en los artículos 85 y 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se ordene a los propietarios de la parcela objeto de controversia la ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de uso y conservación de la misma, así como que, en caso de que estas órdenes no sean atendidas, se ejecuten las obras requeridas subsidiariamente por la Entidad local con cargo a dichos propietarios.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Carcastillo informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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